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卖地造城还能支撑多久
时间:2021-03-05 11:36

  经历去年短暂的低迷之后,苍南发展赖以维持的土地市场又如盛夏的天气般炽热了起来。

  8月14日,县城新区一块约86亩的土地被温州宁联投资置业以5.8亿元的价格拿下。一天之后,新区一块24.61亩的科教用地,被人以6600万元的价格拍下,用于幼儿园建设。截至10月,县城新区的土地出让金已经达到10.29亿,超过了去年全县的卖地收入。

  这让这座浙江温州南部的小城喘了一口气——去年,整个县城预估的土地出让金收入是40亿元,nba直播最后目标调整为20亿元,但实际上只完成了约10亿元,财政一度相当吃紧。

  “造城卖地”,苍南和全国大多数城市的新区、新城的开发思路并无二致——政府先期投入基础设施建设,带动周围的地价,吸引开发商进行房地产开发,获得土地出让金平衡财政并完成土地的城镇化,最终维系这一模式的,是不断上升的土地价格。

  两幢乳白色的椭圆形场馆——游泳馆和中心体育馆——主体已初现外形。这座未来的县城“地标”计划投资2.8亿元,设计灵感源于苍南标志性景观,玉苍山上的蘑菇石。

  所谓“两江一湖”,即“苍南县县城新区萧江塘河整治暨泄洪工程—景观工程”,实际上就是将穿过县城的横阳支江和萧江塘河挖通,在中间挖出一个人工景观湖,并以此为核心,配置相关的公共工程,而这也正是整个县城新区的核心区。

  县城新区核心区的设施配置相当豪华。除去前述的体育馆外,人工景观湖上还有表演舞台,舞台对面,是投资3000多万元、长宽各70米的正方形音乐喷泉。此外,人工湖上还将修建两座景观桥,而景观塔、生态停车场等工程也在计划之中。

  景观湖往东,并列排着已经建好并投入使用的苍南县图书馆和仍在建设的苍南县文博馆。整个核心区在建的其他项目还包括人民医院、法院、检察院、国税大厦、审批中心等等。核心区的规划面积是6.78平方公里,而整个苍南县城新区的规划面积则达到25.88平方公里。

  县城新区,是从苍南高铁站的站前大道开始的。站前大道以西,是原来的老城区,大道以东,是规划中的县城新区。实际上,从视觉上很容易就能作出区分——苍南楼房的高度到了站前大道附近,就像麦子拔节一样,从五六层被拔高到了十层往上。

  对于这样豪华的公共设施配置,温州本地论坛上不乏争议。今年5月,苍南县县城新区工程建设指挥部党组书记、指挥吴锡雕曾在微博上晒出了花500万元在新区建37个公交亭的消息,就引起当地部分网民的议论。

  一位名为“收音机不错”的网民在温州“柒零叁”论坛上发帖质疑整个项目的必要性:“苍南目前公交线条,跟县城新区有关的就1路、18路、28路。而且苍南公交运营时间很短,19时以后就不开了。不仅如此,这3条线分钟一班,其他两个都比较长。”

  这位网民此前还在“柒零叁”论坛上以《苍南县豪华县城新区建设究竟为了谁》发帖质疑相关公共工程建设是否必要,但旋即被删除。在网络上,有人认为新区的政府和公共设施略显豪华,但也有不少人认为,这些公共设施建得不错。

  “城市规划需要超前。”吴锡雕告诉中国青年报记者。他说自己认同公交车管理需要改善,但这不是新城指挥部的工作,而从城市角度建设来说,规划必须有一定的超前性。

  不过超前到什么地步合适,指挥部内部显然也有不同看法,一位工作人员就表示:“我觉得一个县城建个这么好的博物馆好像没什么必要,不过他们文化人总是吵着要。”

  苍南县的县城新区规划肇始于2000年,然而真正大规模地开始推进建设,是在2010年以后。

  温州当地一位学者告诉中国青年报记者,此前,温州作为中国民营经济的发源地之一,民营经济强而政府力量弱,在2008年前后,全国各地政府都在拿资金搞建设的时候,温州市政府仍然没有大的动作。

  “土地的价格,劳动力的价格都在上升,以前温州模式所依靠的优势不明显了,产业升级又没有完成,温州的GDP增长速度慢了下来,领导是想通过投资拉动经济,补前几年的账。”该学者表示。

  2011年,温州要求投资率要做到50%,而此前温州的投资率一般是在30%左右。据了解,此前苍南县新区2001年到2010年总共投入约90亿元,2011年、2012年新区建设计划投入15亿元(实际完成19.9亿元)、22亿元,2013年更是计划投入35亿元。

  在这样的背景之下,作为城市发展新“引擎”的新区自然要开始承担更多的任务。2011年,当地媒体在通报县城新区提前完成当年投资任务的新闻稿里写道:“今年是我县大投入、大建设之年,也是新区大推进、大提速之年。根据全县统一安排,2011年新区承担了全县固定资产投资十分之一的份额,全年固定资产投资总额达到15亿元,这是新区历年来城市建设投入最大、项目最多、任务最重的一年。”

  在苍南县2013年度的政府工作报告中,苍南县政府甚至提出,要做到全年365亿元的投资,其中政府性项目投资额73亿元,使得投资率“达到100%以上”。

  “365天,1天1个亿。”当地的一位官员私下表示,“这个是有点超前了,但是单单看新区,30多亿的任务应该没有压力。”

  但进入2013年下半年,温州领导班子变动,政策开始出现调整。据了解,新的考评办法也在制定之中,各地100%以上投资率的目标会作出调整。

  根据苍南县的年度财政报告,苍南县2012年的地方公共收入为18.83亿元,基金性收益(主要为土地出让金和福利彩票等收入)15.54亿元,其中土地出让金的收益为10.09亿元。

  地方公共预算收入即地方一般预算收入,通常比较稳定,被看做地方可支配收入的主要来源。基金性收入主要依靠房地产市场的收入,这一部分资金通常是建设资金的主要来源。

  2012年,受到宏观调控的影响,各地土地出让金的收入都不乐观,苍南更是从年初的目标40亿元,到最后只完成了约10亿元。这10亿元中,有7亿多元是来自县城新区出让的一块用于房地产开发的土地收入。

  虽然情况不乐观,但苍南县仍然在2013年安排了365亿元的固定投资计划,其中政府性项目投资部分也高达73亿元。

  在2013年的年度预算报告中,苍南县财政局表示,“房地产业等财税收入的贡献率将继续下降,新兴产业短期内难以形成对经济增长和税收增收的支撑力,经济持续增长的内生动力不足”,“政府性债务还本付息压力加大,投融资平台公司的资金链和财政收支平衡面临严峻考验”。

  苍南县2012年的预算报告中提到,将安排40亿元的地方债务预算。但实际上,2012年仅完成了13.01亿元的融资量。

  根据2013年年初的报告,2013年度政府的融资计划应该在47亿元左右,而目前,这一计划已经调整为37亿元。即便如此,财政压力仍然能从政府的各项通报中读出来。

  为了完成融资任务,苍南县修订了《银行业考核办法》,将“政府性融资支持贡献”在银行考核中的比重拔高。此外,苍南县国资办每个月两次向23家负有融资任务的单位发送“温馨短信”,提醒按月完成融资任务。

  作为贷款抵押物的土地也似乎没有那么富裕了。在今年6月的一份政府融资通报中,苍南县政府表示,为了“解决融资抵押物严重不足问题”,县政府又对土地情况做了一次摸底,整理出33个地块,用作融资准备。

  2012年,苍南试图在公开市场发行企业债进行融资,但项目报到省发改委后,至今没有转到国家发改委报批。

  记者联系了苍南县财政局,希望了解这样大规模投资背后的财政状况。对方表示,领导正在上海开会培训,婉拒了记者的采访。

  不过,吴锡雕和当地财政局的工作人员都表示,目前县城新区项目的财政状况还算不错。银行欠款大约在两亿元,“如果想还,按照今年新区卖地的情况,应该可以抹平,但是我们还要考虑后续建设。不过,基本上县城新区的财政压力不大。”

  “我们的地卖的相当不错,而且地价几乎没有降过。”谈起资金来源,吴锡雕显得很自信——因为8月两块地的顺利出让,他估计今年新区的土地出让金收益应该在14亿元左右,扣掉上缴的部分,新区自己用于建设的资金大约在7.5亿元。

  据了解,今年县城新区35亿元计划投资中,除去房地产开发投资18.4亿元外,还有“两江一湖”投资1.5亿元,市政道路网投资1亿元,安置房投资两亿元,产业项目投资4.8亿元,公建投资7.3亿元,共6大类项目。

  吴锡雕告诉记者,县城新区的建设资金全部来自土地出让。这意味着,硬币的一面是新城热火朝天的建设,另一面,则是不断上升的房地产价格。县城新区最早的楼盘之一时代都市广场,2005年大约只要3000多元一平方米,现在均价早已过万。

  吴锡雕也承认,今年可能是卖地收入最好的一年,因为“用地指标越来越紧”,而今年8月卖出的两块地,都是此前的指标,只是到今年大力抓拆迁后,才完成土地出让而已。

  9月12日早上,预定的天和家园二期楼市在当地电影院开盘。路边大幅广告牌上写着,“最低11088元一平米”。但此前询问的市民很快发现,这只是最低价,实际价格在1.5万元到1.8万元之间。

  即使这样高的价格也没能挡住买房者的热情,290多套房子,报名人数有上千人。

  “我们的规划搞了10年,不是一下子都是今年建的,现在几个楼盘的入住率都不错,所以我们很有信心。”吴锡雕说。

  到2013年为止,整个新区一共开发了17个小区,占地面积约80万平方米,均为高档小区。今年之前,交付使用的仅有7个项目。等到县城新区核心区完工后,还有一批商业地产等待开发。按照2009年通过的方案,整个核心区6.78平方公里的规划人口在12万。

  如今,这座2012年人均城镇可支配收入约2.8万元的县城,新区的房价已经基本达到每平方米1.4万元左右。

  但苍南的官员们对此非常自信,吴锡雕认为,苍南有其特殊性——一方面,苍南新城规划的环境非常好,是“山水文化城”,对周围县市的居民都有吸引力;另一方面,很多温州人都是出去做生意,他们挣的钱虽然不在当地的GDP里,但他们的购买力无疑是非常可观的。

  “苍南县有两张脸,一张是欠发达县,一张是百强县”,从经济总量上来说,苍南的财政收入大约在全国200名左右,但由于人口众多,人均可支配收入就变少。

  虽然在宣传册里写着,商业地产吸引本地市民居住,但记者私下里问起当地的公务员,他们大多表示单靠自己的收入买房确实有压力。“这些房子不是给我们准备的。”一位主任笑着说。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁此前在一份新城新区的调研中表示:“中央城镇化政策的出发点在于解决人口城镇化问题,但一到地方,城镇化往往被理解成城镇建设。”

  但前述温州当地学者并不认同这一观点,“地方官员实际上都很精明,在政策层面没有突破之前,造城才是他们的理性选择”。

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